Na rynku funkcjonują dwie definicje dotyczące wartości ruchomości (środków trwałych). Pierwsza jest to definicja wartości rynkowej – określana ilością pieniądza jaką może zapłacić potencjalny nabywca w przypadku, gdy zachodzą następujące czynniki: strony są niezależne, nikt nie wymusza na stronach transakcji decyzji o zakupie lub sprzedaży, wszyscy znają okoliczności i wszystkie parametry środka będącego obiektem transakcji oraz istnieje odpowiedni czas na podjęcie decyzji.
Istnieje szereg określeń wartości rynkowych stosowanych w zależności od celu i najważniejszymi są:
wartość rynkowa po zainstalowaniu – i dotyczy wartości środków które są dostarczone, zainstalowane ale nie muszą być jeszcze uruchomione.
wartość rynkowa przy kontynuacji działania – wartość odnosząca się do środków które działają, będą działać w miejscu.gdzie się znajdują.
wartość rynkowa likwidacyjna – najczęściej określana w sytuacji gdy podmiot zbywający jest zmuszony do sprzedaży i zbywa go w stanie i miejscu w jakim się znajduje.
wartość rynkowa przy sprzedaży wymuszonej – najczęściej dotyczy sprzedaży przetargowej (szybkie zbycie).
Wartość pozostałości – jest to przewidywana cena ze sprzedaży środka technicznego, który nie nadaje się do dalszego użytku, ale ma podzespoły nadające się do wykorzystania.
Wartość złomu – cena odniesiona do ciężaru likwidowanej maszyny. Wymaga często jej demontażu i pocięcia na elementy. Należy tu uwzględnić ewentualne nakłady mogące przekroczyć przychód ze sprzedaży złomu.
Jak łatwo zauważyć wartość rynkowa i jej definicja jest ściśle związana z sytuacją w jakiej dany środek – ruchomość jest zbywany.
Drugą definicją dotyczącą wartości jest pojęcie wartości godziwej. Pojęcie wartości godziwej zostało wprowadzone w Ustawie o rachunkowości i często jest utożsamiana z wartością rynkową. Różnica polega na przyjęciu założenia, że wartość godziwa odpowiada faktycznej wartości za jaką dany środek możemy zbyć. Jak widać nie muszą tu zachodzić przedstawione kryteria dotyczące wartości rynkowej lecz tylko fakt za ile daną ruchomość sprzedamy.
Wartość godziwa występuje tam gdzie będziemy amortyzować, wprowadzać środek do ewidencji i jest związana głównie z działalnością gospodarczą ponieważ dotyczy spraw księgowych.
Określenie ceny sprzętu na rynku wtórnym bywa bardzo trudne. Jest jednak kilka zasad, które mogą być pomocne w wycenie.
Natychmiastowa dewaluacja (-20/-30%) – dokałdnie tak samo jak w przypadku samochodów – tracą one na wartości już w momencie zakupu. Nowa maszyna traci około 20% przy zakupie i 30% w ciągu pierwszego roku.
Przykład: Klient kupuje tokarkę CNC w 2002, instaluje ją i maszyna zostanie odsprzedana za 80% swojej maksymalnej wartości w ciągu pierwszych dni. Po roku, gdy gwarancja się skończy jej wartość spadnie o 30% pierwotnej ceny.
Unikalność maszyny (+20 / -10%) – rzadka maszyna (producent, typ, opcje …) zyskuje lub traci na wartości. Jeśli jest specyfikacja jest rzadka, trudniej będzie znaleźć kupca. Z drugiej strony bardzo często urządzenie będzie tracić na wartości szybciej z powodu zbyt dużej liczby podobnych dostępnych ofert.
Narzędzia i opcje (+20 / -10%) – niektóre opcje mogą podwoić cenę urządzenia. Ważne jest, aby je odróżnić i właściwie rozpoznać daną maszynę. W przeciwnym razie, cena urządzenia może zostać obniżona z powodu braku konkretnych narzędzi niezbędnych dla prawidłowego działania urządzenia. Istnieje ryzyko zakupu maszyny, której elementy będą trudne do znalezienia i do wymiany.
Przykład: klient zainstalował specjalne CNC, które zwiększa wartość danego urządzenia o 20%. Wszystkie narzędzia w znacznym stopniu zwiększają cenę urządzenia, jednak specjalny uchwyt, w który jest wyposażona jest niezastąpiony i trudny do znalezienia. Wszystkimi zagrożeniami obciążony jest kupujący.
Liczba lat i godzin pracy (-50%) – prawdopodobnie jedno z najważniejszych kryteriów. Niektóre typy będą tracić na wartości szybciej (zaawansowane i lekkie technologie). Inne zachowają swoją wartość (ciężkie technologie). Liczba godzin pracy jest często najlepszym sposobem, aby wyrazić prawdziwy stan ocenianego urządzenia (jak licznik kilometrów w samochodzie).
Ex: tokarki CNC często są nieaktualne po 10/15 latach. Jednak tradycyjna tokarka pionowa zachowuje swoją wartość dłużej.
Konserwacja, odnawianie, standardy (+40% -30%) – dobrze utrzymane urządzenie może zachować swoją podstawową wartość. Zarządzanie książką serwisową, naprawy lub nawet rewizje i remonty będą miały ogromny wpływ na ostateczną cenę urządzenia. Wreszcie, wszystkie maszyny pracujące we Francji muszą przestrzegać norm francuskich. Niestety nie zawsze tak jest, gdy chodzi o maszyny używane. Kupujący wymagają z reguły maszyn zgodnych z normami w danym kraju, ale równie często niektórzy dystrybutorzy unowocześniają swoje maszyny tak by były z tymi normami zgodne.
Koszty demontażu, transortu, remontu i warunki sprzedaży (-15%) – Każda sprzedaż ma naturalne związane z nią koszty (demontażu, załadunku, transportu, montażu). Jeśli część z tych kosztów jest znaczna, będą one miały większy wpływ na decyzję kupującego, który pod uwagę bierzę oczywiście ostateczną cenę, wliczając w nią wszystkie wspomniane koszta. Jeśli są one zbyt wysokie zawsze można je negocjować uwzględniając np. koszta załadunku maszyny w jej cenę.
Ex: demontaż tokarki CNC wymaga z reguły specjalistycznej firmy, załadunku z dźwigiem 40T, specjalnego konwoju i odpowiednich przygotowań w fabryce.
Amortyzacja księgowa (-5%) – jeden ze słabych argumentów ceny maszyny. Urządzenie zostało zakupione i opłacone podczas kolejnych lat. Kiedy ten okres się skończy, urządzenie nie będzie posiadało już żadnej wartości księgowej, ale utrzyma swoją wartość produkcji.
Ex: Po 5 latach tokarka CNC zostanie spłacona z uwagi na liczbę wytworzonych produktów i nie będzie miała już żadnej wartości księgowej.
Koszty sprzedaży (-5%) – Sprzedaż maszyny ma związane z nią koszty promocji (np. pośrednie, jak Exapro). W takim przypadku sprzedawca powinien starać się spłacić część tych kosztów poprzez zmniejszenie własnej ceny.
Wycena maszyn i urządzeń Uwarunkowania prawne
Zgodnie z zapisami zawartymi w Ustawie o Gospodarce Nieruchomościami z dnia 1997-08-21 (Dz. U. 2014r poz. 518 ze zmianami).
Art. 4. Ilekroć w ustawie jest mowa o :
1) nieruchomości gruntowej – należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności;
6a) określaniu wartości nieruchomości – należy przez to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości;
16) nieruchomości podobnej – należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość;
17) stanie nieruchomości – należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona;
Art. 174. 1. Rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w niniejszej ustawie.
- Rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością.
3a. Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, nie stanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:
6) określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;
7) wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości;
8) wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.
Zgodnie zapisami w Ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks Cywilny:
Art. 46. § 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Art. 47. § 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
- 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
- 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.
Art. 48. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Art. 49. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu.
Art. 50. Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością.
